Les garanties légales en matière de construction

En cas de désordres, malfaçons ou non-conformités constatés lors de la réception des travaux ou après cette réception, il existe plusieurs outils juridiques, indépendamment du droit commun des contrats, pouvant être actionnés envers les entreprises concernées par ces travaux.

Tout constructeur engage sa responsabilité envers son mandant, sauf à ce que les dommages aient une cause étrangère à leur prestation.

Plus précisément, le Code civil qualifie de constructeur :

1. Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2. Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3. Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

S’agissant des sous-traitants des constructeurs, ceux-ci n’étant pas liés contractuellement au client final, leur responsabilité ne peut en principe pas être engagée dans le cadre des garanties susvisées, mais ils pourront être appelés à garantir les constructeurs de toute condamnation si les dommages concernés sont liés à leur prestation.

Les trois principales garanties sont la garantie de parfait achèvement (GPA), la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.

Ces garanties se distinguent principalement par la nature des désordres concernés et/ou par le délai permettant de les actionner à compter de la date de réception des travaux (acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves).

• Garantie de parfait achèvement, pendant 1 an (article 1792-6 du Code civil)

L'entrepreneur est tenu à la garantie de parfait achèvement pendant un délai d'un an à compter de la réception des travaux.

Cette garantie s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite, pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Il appartient donc au maître de l’ouvrage d’adresser au prestataire un courrier recommandé avec AR pour signaler ou rappeler les désordres ou malfaçons concernés et le mettre en demeure de réaliser les travaux de réparation dans un certain délai.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

Toutefois, cette possibilité est théorique et reste en définitive à l’appréciation souveraine du juge éventuellement saisi d’un litige.

En effet, si le constructeur conteste sa responsabilité, seule la juridiction compétente pourrait le cas échéant confirmer le bien-fondé pour le maître de l’ouvrage d’avoir fait exécuter les travaux aux frais et risques de l'entrepreneur.

L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord ou, à défaut, judiciairement.

Attention cependant, le délai d’un an pour actionner la garantie de parfait achèvement est impératif, même si un accord est trouvé concernant les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation.

C’est pourquoi, si les travaux de réparation ne sont pas réalisés dans les délais convenus ou ne donnent pas satisfaction, le maître de l'ouvrage devra nécessairement saisir le Tribunal compétent (par la délivrance d’une assignation) dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux, faute de quoi il sera forclos.

Il est donc parfois nécessaire de saisir le Tribunal, malgré la poursuite des discussions, pour se préserver contre cette forclusion.

• Garantie de bon fonctionnement, pendant 2 ans (article 1792-3 du Code civil)

L'entrepreneur est tenu à la garantie de bon fonctionnement pendant un délai de 2 ans à compter de la réception des travaux.

Cette garantie concerne les éléments d'équipement de l'ouvrage, c’est-à-dire ceux dissociables de l’ouvrage sans le dégrader (ex. : équipements sanitaires, chaudière, ballon d’eau chaude…).

A l’instar de la GPA, il appartient au maître de l’ouvrage d’adresser au prestataire un courrier recommandé avec AR pour décrire les désordres concernés et le mettre en demeure de réaliser les travaux de réparation dans un certain délai.

De même, le délai de deux ans pour actionner la garantie de bon fonctionnement est impératif, même si un accord est trouvé concernant les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation.

C’est pourquoi, si les travaux de réparation ne sont pas réalisés dans les délais convenus ou ne donnent pas satisfaction, le maître de l'ouvrage devra nécessairement saisir le Tribunal compétent dans le délai de 2 ans à compter de la réception des travaux, pour éviter la forclusion.

• Garantie décennale, pendant 10 ans (article 1792-2 du Code civil)

Comme son nom l’indique, l'entrepreneur est tenu à cette garantie pendant un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux.

Cette garantie concerne les dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

Etant précisé qu’un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un de ces ouvrages lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut pas s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Cela concerne les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Pour faire jouer cette garantie décennale, le maître de l’ouvrage doit adresser au constructeur une mise en demeure par courrier recommandé avec AR, décrivant les désordres et lui demandant d’y remédier.

Les désordres doivent également être signalés à l’assureur dommage-ouvrage par courrier recommandé avec AR, aux fins d’être indemnisé.

Tout comme les garanties précédentes, à défaut de solution amiable, une action en justice doit être intentée avant l’expiration du délai de 10 ans.