Les règles de majorité en copropriété

Au sein d’un immeuble en copropriété, il règne en principe une forme de démocratie…

C’est ainsi que les copropriétaires se réunissent, généralement au moins une fois par an, pour prendre les décisions nécessaires à la gestion de l’immeuble, dans le cadre d’une assemblée générale, dite ordinaire ou extraordinaire.

Dans le cadre de cette assemblée générale, les décisions sont prises par le vote de résolutions successives, dans le respect d’un certain formalisme et de règles spécifiques de majorité.

Le formalisme des assemblées générales de copropriétaires et les règles de majorités sont régis essentiellement par la loi du 10 juillet 1965.

Il existe 4 types de majorités :

• La majorité simple, soit la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• La majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• La double majorité, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• L'unanimité, soit l’ensemble des copropriétaires (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

1. Majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965)

Il s’agit du premier degré de majorité, le plus aisé à obtenir.

Seules comptent les voix des copropriétaires présents, valablement représentés ou ayant voté par correspondance lors de l’assemblée générale.

La résolution est adoptée dès lors qu’elle emporte l’approbation de plus de la moitié des voix composant ce collège.

Les absents non représentés et les abstentionnistes ne sont pas pris en considération dans le décompte des voix.

Cette règle de majorité est applicable par principe, à défaut de disposition légale prévoyant une autre règle de majorité.

Sont notamment approuvés à la majorité simple :

• Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants,
• Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels,
• Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement,
• L'autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes,
• La décision d'équiper les emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables,
• L'autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble, sa destination ou ses éléments d'équipement essentiels et qu'ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants,
• La décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps.

2. Majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965)

Cela concerne les résolutions devant être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.

Sont notamment approuvés à la majorité absolue :

• Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24,
• L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci,
• La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
• La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
• Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
• L'installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules.

A noter : un second vote est possible lorsque cette majorité n’est pas obtenue.

En effet, l’article 25-1 de la loi prévoit que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

3. La double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)

Cela concerne les résolutions devant être adoptées à la majorité des membres du Syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Le terme de « double majorité » renvoie donc à la nécessité d’obtenir un vote favorable réunissant à la fois :

• Une majorité de copropriétaires (critère du nombre de personnes),
• Une majorité représentant les deux tiers des voix du syndicat (critère du nombre de voix).

Sont notamment approuvés à la double majorité :

• Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d) de la loi ;
• La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
• La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat (les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même  assemblée générale).

Etant précisé que lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité (voir ci-dessous).

A noter : un second vote est possible lorsque cette majorité n’est pas obtenue.

En effet, l’article 26-1 de la loi prévoit que lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

4. L’unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965)

Sont notamment approuvés à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires :

• L’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble,
• La modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble,
• La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien, lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété cette suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives,
• La modification de la répartition des charges.

Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.